陶婷 在过去的2018年，万科在争议中前进。而今，在年度业绩收官之际，万科付出代价到场记者的发问。

3月26日上午，万科企业股份有限公司在深圳举办2018年业绩发布会，董事会主席郁亮，总裁、首席执行官祝九胜，首席运营官张旭，首席财务官孙嘉，董事会秘书朱旭参加。在此次推介会上，万科面临记者的发问一一做出问。

问一：“活下去”是危机驱动 去年，当万科活下去的内部讲话广为流传，使得万科在很长一段时间内股票下跌，市值冷却几个亿。在此后的多个场合，万科方面人士多次说明“活下去”是内部讲话，并且是所指的真是更佳，更加持久。在此次推介会上，再度驳回去年的活下去，郁亮大笑言，“去年众说纷纭很让大家操心啊。

”针对去年的内部讲话变为公开发表讲话，他再度说明称之为，万科是个危机感驱动的公司，但不是危机驱动的公司。早在2012年，万科明确提出来房地产转入白银时代，就启动转型，才让我们有充足时间探寻和思维。他指出，白银时代也不会环绕很长时间，转型和变革也不会必须很长时间，青铜时代再行转型早已马上。

问二：发散探讨是修枝剪叶“基本盘”这三个关键词，在去年乃至今年，频密与万科连在一起。万科2018年年报中也提及基本盘。到底何为基本盘？郁亮以微软公司做到比喻，“他以电脑起家，做到过手机没顺利，现在微软公司云和 AI 全球顺利，反对微软公司大大尝试和转型，是微软公司的基本盘，基本盘获取转型发展的资金、利润。

”他指出，每个业务都是万科的基本盘，环绕每个业务的基本盘，把业务做到的更佳。基本盘获取了他需要转型发展，还包括资金、利润等所有的东西。基本盘不是万科要退出转型别的业务了，每个业务都有自己的基本盘，而不是只有研发业务，别的就不做到了。

比如，物业把住区当作基本盘。尽管万科在深圳先后提供近10万间住房，但在去年秋天，万科出租业务之万村，实施员工分流移往，全面暂停房源签下。回应，祝九胜在现场回应，这是一些发散探讨的动作和决定，出发点是通过牵头各方、通过整治让城中村居民居住于环境更佳。

然而，问题比一开始想象的要简单。对于先前决定，祝九胜称之为，深圳政府很注目万村，万科不会慎重考虑到这些问题，稳健前进提供的项目，尽早使他们超过可出租的状态。“发散探讨不是砍树，是修枝剪叶”，郁亮亦认为，万科是两条主线很明晰，回来城市发展实时，回来客户发展实时回头。

发散探讨不是只做到采伐，也不是就转型到基本盘上了，其它业务就不做到了。作好基本盘，才能有助我们更佳的转型。

这点上跟不做到别的业务是两个有所不同概念。他认为，2018年战略修改，城乡建设生活服务商，意味著我们不仅获取硬件也获取软件，不仅获取空间也获取内容。万科不时尝试，企图寻找反对万科新的快速增长曲线，没转变过也没挽回过。

问三：万科未来凭什么排在？从二十多年前王石时代的多元化，重返到以住宅居多，再行从住宅时代南北多元化，而今，在房地产政策趋紧的大背景下，物流地产、物业管理、住宅、出租、商业地产等多点开花的万科，在发散探讨的策略之下，未来凭什么来排在呢？回应，祝九胜问称之为，万科对于规模的执着和倚赖没有那么相当严重，万科所解读的排在，是看见市场需求和客户变化，更加多产品来服务客户。而有些探寻有效果，有些效果还并未呈现出出来。他指出，万科目前在出租、物流、物管三方面创建了自己的能力。

第一是出租住宅。根据年报表明，长租公寓业务覆盖面积35个主要城市，总计开业多达6万间，开业6个月以上项目的平均值出租率大约92%。

“07年开始探寻，08年万汇楼，14年大规模布点，4年时间开业运营多达6万间，租金收益8个亿。尽管钱很难赚到，但减少了客户的粘性”，祝九胜说道。

第二是物流。根据年报表明，万纬物流入驻42个城市，已提供124个项目，可出租物业的建筑面积大约971万平方米，其中已运营项目62个，其中平稳运营项目平均值出租率为96%。“4年时间，万纬物流，管理面多达971万平，转入42个城市，经营指标在行业比较领先，去年并购太古冷链，在高标仓的服务上有提高”，祝九胜在业绩会上回应。

第三是传统物业服务。根据年报表明，万科2018年新的提供项目64个，合计可出租物业的建筑面积大约为494万平方米。“以前只管万科的盘，现在从管楼盘到管社区，到管城区，18年收入超过98亿，4年前19亿，现在减少5倍”，祝九胜说道。

不过，祝九胜也否认，没一个大企业转型更容易，万科再行能力后规模，再行看客户市场需求，再行看市场探寻。问四：“大江大海计划”不是“海盗行动”此前，外界对于万科的“大江大海计划”议论纷纷。在此次推介会上，郁亮说明称之为，和海盗计划一点关联都没。

万科战略改变，事人给定，做到的事情要反对业务发展，得出结论能力积木，根据能力积木去找适合的人。也就是，公司内部变为大江大海，新的老总职位出来以后，利用公开发表竞聘的方式去甄选人才。“万科在未来没岗位的众说纷纭，岗位对着人，人对着岗位，大江大海一定不是海盗行动，更加多主张从乙方挖人，决不从同行挖人”，郁亮说道。他从工程管理方面来举例，郁亮称之为，大江大海计划考虑到的范围是：意味著会从同行挖人，一定会从工程单位里面去找人来，因为他们身在基层，告诉如何做到好质量，这也是万科的目标。

“而设计师，万科也会从外面挖人，不会给从设计单位去找人，因为他们面临很多的开发商，胆识更加甚广、更加专业”，郁亮说道。问五：成立万科安全性生产日针对去年频密经常出现的质量问题，以及安全事故，在此次推介会上，万科董秘朱旭对此称之为，万科增强质量与安全性管控，稳固提高基本盘。将每年11月12日成立为万科安全性生产日，一线公司月度自检，项目每周自检，万科和合作方每日巡查。

业内人士则指出，若如万科所言，现在房地产行业是白银时代，假设房地产开发仍然有5-10年的务实增长期，那借白银时代展开转型，万科基本早已锚定未来10年的发展面貌。未来，一定将是“房地产开发行业的集中度残忍拼杀+新生业务的快速增长扩展”这样一个双管齐下的新时代。过去的2018年，有可能既是万科的一个“活下去”之年，也是一个新生之年。但有一点值得注意的是，如何将安全性质量方面的措施落到实处，对万科来说，这很最重要。

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